reits 国内合法吗？

公募REITs是指由证监会批准的公开募集的不动产投资信托基金，以证券形式发行，并在证券交易所上市流通的一种集合性投资工具。REITs的投资收益主要来源于基础设施项目的运营收入，其合法合规性成为重要关注的点。

1. 基础设施REITs的合法合规性

REITs作为基础设施交易结构的底层资产，基础设施项目在建设环节和运营环节都需要符合相应的合法要求。律师需要对清洁能源基础设施REITs底层资产的运营风险进行调查与识别，以确保其合法稳定运营。

1. 律师的调查与识别

对清洁能源基础设施REITs底层资产的运营风险事项进行调查与识别，按照REITs产品规则进行审查与提示。

2. 审核发起人及基础设施运营企业主体资格

通过审核发起人及基础设施运营企业的资格，倒逼REITs主体能够合法合规地经营基础设施资产。

3. 完善项目资产治理结构

完善项目资产治理结构，强化项目公司的内部治理能力，保证项目能够合法合规地运作。

2. 公募REITs的审核重点

公募REITs项目在审核过程中，需要综合考虑权属状况、资产抵质押情况以及相关审批手续的齐备性等因素。

1. 综合考虑权属状况

审核过程中需要综合考虑权属状况，确保资产的合法拥有者能够与REITs项目进行合作。

2. 考虑资产抵质押情况

核查资产是否存在抵押等情况，确保投资人的权益得到保障。

3. 审查相关审批手续的齐备性

确保相关审批手续的齐备性，避免因为缺乏相关审批而影响REITs项目的合法合规运作。

3. 高速公路REITs的合法合规性

将高速公路作为基础设施项目开展REITs，需要对项目公司经营收入的来源进行合法合规性的审查。

高速公路作为基础设施项目，其主要的经营收入来自于车辆通行费收入以及高速公路服务区产生的租金收入。在审核过程中，需要确认这些收入的合法来源。

4. 不动产投资信托基金的合法拥有资产权属

不动产投资信托基金(REITs)是将不动产资产转化为证券资产的金融化过程。底层资产主要为不动产资产，其合法拥有资产权属是REITs项目合法合规性的重要保证。

根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产指土地、建筑物以及其他附着于土地的物体。在REITs项目中，律师需要确认相关不动产的合法拥有者，并确保其合法性。

5. 公募REITs面临的税收问题

由于国内相应制度不健全，操作REITs会面临“双重税收”的问题，即投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税。

这一问题导致了国内房地产公司在承受投资回报率要求较高的情况下难以操作REITs。